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社區不動產法律關系與社區文明
發表時間: 2009-04-22來源:
    社區是以一定共同地域為基礎形成的社會群體,騰尼斯提出的社區基本要素、地域、人群、組織形式及相應的管理機關和各種生活服務設施,都受到不動產法律調整,社區群體關系是以不動產法律為基礎形成和發展起來的社會關系,社區不動產法律體系包括土地法、不動產物權法和不動產行政法三個方面的法律制度。受不動產法調整的客體有社區的土地、房屋以及地上定著物(包括:綠地、花壇、噴水池、兒童樂園、停車場、窖井、化糞池、變電站、泵房等各種附屬設施)。不動產法調整不動產的開發、經營、交易、所有、使用服務和管理中形成的各種社會關系。不動產形式上是調整人與不動產的關系,實質上是圍繞不動產調整人與人之間的社會關系。因此社區不動產法律關系是社區群體關系得以長期穩定發展的基礎,不但給社區成員提供了生存發展空間,也是社區物質文明和精神文明的交匯點。
  社區與不動產相隨,文明與法律相伴,在日常生活中就應當遵守社區不動產法律規范,這是社區文明發展的主線。在發生社區糾紛時才想到使用法律武器,把法律作為社區管理、處理糾紛的手段,只能是工具主義的表現。只有遵循不動產法律關系,才能使居住在社區高樓大廈的群體生活在愉快舒適的社區環境之中,才能形成長期居住文明、環境文明和生活秩序文明。如果社區缺乏對不動產法律規范的整體認識水平、實施能力和執法水平,那么任何社區文明只能是脆弱的、短暫的。
  社區土地法律關系是社區文明的生長點
  我國憲法和土地管理法貫徹了以社會利益為核心的原則,采取了從土地歸屬向以土地利用為中心的轉移,建立了以保障社會利益前提下的公民法人土地使用權制度。公民通過市場購買住宅區內的多層高層區分所有建筑物,成為住宅小區土地使用權的共有權人,擁有對建筑物基地使用權和附屬草地使用權的共有權。業主的土地使用權優先于國家所有權,對進行占有、使用、收益;政府則主要行使行政權對土地使用權的利用進行管理。因此,業主是社區不動產的主人。
  法制建設與社會治理法治化中的思考社區土地法律關系具有不同于其他地區土地法律關系的特點,主要是: 其一,住宅區的土地使用權是共有法律關系。各個業主可以對土地使用權依法共同使用受益,轉讓自己的共有份額,但不能請求分割,并只有全體共有人的共同意志才能決定土地使用權的處分權(如決定在住宅區土地上的建筑物的改建、擴建、重建、增建),而其他人如原房地產開發商或街道行政機構均無權決定;規劃、房地產行政主管部門只能依行政職權對土地使用權人的申請依法審查批準與否,住宅區土地使用權的共有人還可依法排斥任何對土地使用權不法干預。這完全不同于計劃體制下的居民只享有公房租賃權,劃撥土地使用權是屬于系統單位或房管部門的,甚至居民對住宅區街道里弄的違法建筑也無權干預。土地使用權的共有法律關系使業主易于形成共同意志并維護共同利益,這正是社區文明得以建立的基礎。
  社區土地權利向立體化方向發展,即形成了空間利用權法律關系。由于居住生活質量需求的提高,人們要求在原建筑物上加層擴建或建造地下建筑來發展生存空間,如建造屋頂花園、地下停車庫。這就在土地使用權的基礎上,產生土地使用權人與非土地使用權人的空間利用權法律關系,這對拓展社區物質文明和精神文明的發展空間大有裨益。社區土地使用權的共有法律關系和空間權利用法律關系勢必成為社區文明發展的基石。
  不動產權法律關系是社區文明的保障
  我國民法通則、房地產管理法等法律對不動產物權法律制度作了一些基本的規定,賦予了不動產民事權利主體傳統的所有權,用益物權和擔保物權,正在起草中的物權法將吸收世界各國通行的“建筑物區分所有權”。這是一種復合性的新型物權制度。建筑物區分所有權人對一幢建筑物的專有部分享有專有權,對建筑物的共同部分享有共有權,以及組成管理團體享有的成員權。圍繞社區不動產法律關系,社區內普遍存在著建筑物區分所有權法律關系。古人云:“雞犬之聲相聞,老死不相往來。”在傳統社會這是可能存在的,但在現代社區生活中,居住人群不能不在左右上下空間發生不動產的所有、使用以及由此形成的共同關系,不僅不動產物權主體享有對不動產的支配權和排他權,而且在物權人相互之間還形成協調與維護共同利益的權利。在區分所有權人之間存在以下三種法律關系。
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區分所有人之間的共有關系
  這種共有關系有三個不同層次范圍: 1. 相鄰的共有,即因專有部分的區分境界而共有,如分隔墻、天花板、地板在區分所有人之間形成共有物。2. 同幢建筑物共用部分的共有,如樓梯、走廊、外墻、屋頂、承重結構、建筑物基地。3. 住宅區內附屬基地及其公共設施設備的共有。附屬基地是住宅內除建筑物基地以外的土地,它是為住宅建筑物用途服務而不可分離的土地,其上的設施設備也都是直接為居住生活服務不可缺少的。
  區分所有人之間的共有關系不同于公有,共有權利主體與共有物的占有、使用、收益、處分直接相關。共有權人可以按照共有物的本來用途進行使用,也可以轉讓自己的份額,但不能請求分割,并只能按共有人的共同意志進行處分。共有權人對外享有排他權,對內享有共同支配權,因此共有人之間必須按共有規則正確行使共有權,承擔共有義務,例如對存在于專有部分即套間內的梁、柱、承重墻,它性質上屬全體區分所有人公有,專有權人即業主不能毀損,否則該幢建筑物的其他業主有權行使物上請求權和損害賠償請求權。共有關系比相鄰關系產生更直接的物權效力。又如在底層走廊或頂層樓梯走廊處不能以維護自己的安全為由安裝鐵門、排斥其他共有人通行。共有人只能按共同共有使用走廊,而物權排斥其他共有人按共有物本來用途使用。因此這種鐵門必須拆除。又如在屋頂平臺或外墻上設立廣告牌等專有使用權,應征得大樓全體業主同意,其收益歸共有權人,物業公司只是共有權人意志的執行者,他無權決定共有權的占有、使用、收益、處分。如在住宅區內空地處設置停車場,必須由共有人的代表業主委員會同意,物業公司才能操作,并將收取的停車費除去管理費外的收益歸業主委員會,用于小區維修基金。
  按共有規則,共有人應承擔維持建筑物存在的維修更新費用和物業管理費用,一般來說應按業主專有部分面積在整個建筑物面積中的比例承擔共有義務。按共同共有或按份共有行使權利并承擔義務,這是共有關系的基本準則。因此在社會主義初級階段,共有法律制度比公有制度更容易形成社區成員對共同利益的共同認識和共同意志,這對發展社區文明是極其有利的。
 ?。ǘ?span lang="EN-US"> 區分所有人之間的相鄰關系
  區分所有人對單元套間行使專有權時,相互權利發生沖突時如何協調?相鄰關系就是對相鄰不動產行使權利依法給予對方方便或接受限制產生的權利義務關系。法律從物權高度處理相鄰關系,賦予相鄰關系一定強制性的法律權力,使不動產權利得以延伸或限制,以協調不同利益。社區內發生的相鄰關系包括:建筑物內部區分所有人之間的相鄰關系和建筑物之間彼此臨近發生的相鄰關系。正確行使相鄰權并承擔相鄰義務的內容,主要有以下幾個方面:
  1. 維護修繕專有部分或共有部分,必須使用相鄰專有部分或共有部分,對方不得拒絕,但使用方造成損失的應予以賠償。
  2. 應按建筑物的本來用途和目的使用,不得違反全體區分所有人共同利益,如在住宅房內儲存易燃易爆物品,將一定噸數以上重物搬入房內危害大樓安全,住宅房屋經營卡拉OK店或經營餐飲業,飼養有危害困擾他人之虞的動物,在專有部分任意投擲體育用品或較重物品等等。
  3. 不可量物侵害(指噪音、震動、惡臭氣體、粉塵、放射性等不可量物質的侵入)造成干擾妨礙或損害,在環境法允許范圍內相鄰方有容忍義務;超過范圍的,有權請求環境保護機關和有關部門依法處理,造成損失的,請求賠償。
  4. 相鄰各方改建新建筑物時,必須保持適當距離,不得妨礙影響相鄰方的通風或采光??諝怅柟馐侨祟惿娴幕救藱嘀?,也是相鄰不動產權利的延伸,即使合法建筑也不能剝奪他方的采光權和通風權。受害人有權要求停止侵害,恢復原狀與賠償損失。
  相鄰關系是通過對相鄰各方行使權利延伸或限制來協調各方不同利益的,也是對社區文明發展的又一法律保障。
 ?。ㄈ?span lang="EN-US"> 區分所有人的團體關系
  區分所有人雖享有專有權,共有權和相鄰權,可以解決某些不動產的歸屬和使用關系,但仍不能解決眾多業主的共有不動產的管理問題。區分所有建筑的結構越來越復雜,完全由法律法規規定業主之間的內部管理關系。顯然十分困難,按共有法則解決少數的共有人之間的關系是可行的,但如果共有人數少則幾十人,多則上百人、上千人,如何表達全體共有人的意志?并按共同意志執行?這只能由住宅區全體區分所有人成立團體組織,召開區分所有人大會,來表達對共有財產、共同事務管理的共同意志,行使團體成員權,執行團體組織通過的決議,承擔團體成員義務。
  團體成員之間的權利義務關系基礎是對不動產的共有權利義務關系,依次團體關系發展不能違背共有法律關系的基本規則,區分所有人大會通過的決議也才能有效。它形成的是團體組織維護共同利益的團體一直,全體成員必須遵守,業主大會選舉的業主委員會必須執行。業主大會和業主委員會是直接行使民主權利的自治團體組織,是業主自己管理自己共有財產的最好組織形式,在有些國家類似于業主委員會這樣的組織已經法人化,將更有利于自治管理。應當重視的是業主大會和業主委員會的團體組織的功能不僅是管好自己共有財產,更重要的是建立一個業主滿意的舒適的社區居住環境,每個業主應行使自己的成員權利,不僅行使對管理者的選舉權,對重要事項的表決權,而且應更多行使對建立發展共同生活的良好秩序事項的建議權,對停止違反共同利益行為的請求權。因此業主團體關系,有助于業主之間形成自我約束,共同發展的良好關系,這是促進社區文明發展的有效途徑。
  不動產行政法律關系對社區文明的導向
  隨著法治的加強,國家對不動產管理將由行政法為主向物權法為主的轉移,這是建立長期穩定的不動產法律秩序的基礎。但不容否認,不動產行政法仍是不動產法律體系的組成部分。我國還沒有統一的不動產行政法,而都是分散的法律法規,如“城市規劃法”、“土地登記規則”、“城市新建住宅小區管理辦法”、“上海市物業管理條例”等等,其中絕大多數是行政法規和規章,其主要是從行政管理角度,規定了一系列民事權利和義務,以及行政處罰和行政責任。國家一方面通過制定不動產行政法來維護不動產物權并建立不動產管理秩序,另一方面還授予國家行政機關規定職權,通過具體行政行為管理不動產秩序。對不動產的開發、交易、產權、使用、服務、管理依法直接干預,進行指導、服務、限制和處罰,既有強制手段又有非強制手段,其根本宗旨是保障不動產民事權利、公共利益和公序良俗。由于行政管理方行為可以引起不動產行政法律關系的產生、變更和消失,所以,行政管理對不動產行政法律關系的調整往往比較主動并容易取得成效。
  民事物權法不久將通過和頒布,不動產行政法應與物權法相互協調共同維護不動產物權。這樣,行政機關依法行政將越來越迫切,否則會面臨眾多行政復議和行政訴訟的壓力,但這也正是推動依法行政水平進步的杠桿,是形成不動產管理秩序長期穩定發展的重要機制。不動產法律關系的推進,將不但有利于保障不動產民事權利,也將有利于保障不動產管理中存在的公共利益和公共秩序,維護不動產使用中存在的善良風俗,這無疑會對社區文明產生積極的導向作用。
責任編輯:和諧中國網
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